So rechnet Fix & Flip: vom Verkaufspreis rückwärts
Bei Fix & Flip zählt nicht die Mietrendite, sondern der Abstand zwischen Einkaufspreis und dem Wert nach der Sanierung. Flip & Hold startet deshalb beim erzielbaren Verkaufspreis und zieht alle Kosten und Ihren Zielgewinn ab:
Nettoerlös = Verkaufswert nach Sanierung × (1 − Verkaufskosten)
Maximalgebot = (Nettoerlös − Sanierung − Hausgeld − Zielgewinn)
÷ ((1 + Erwerbsnebenkosten) × (1 + Zins × Monate ÷ 12))
Die Zinsen fallen auf den Kaufpreis samt Erwerbsnebenkosten für die Projektlaufzeit an; deshalb steht der Zinsfaktor im Nenner. Alle Werte sind vor Steuern gerechnet.
Verkaufswert nach Sanierung (ARV)
Der wichtigste Wert ist der After Repair Value – der Preis, den die Wohnung im sanierten Zustand erzielt. Der heutige Marktwert hilft dabei nur bedingt: Er bewertet den Ist-Zustand und unterschätzt den Wert nach der Sanierung. Flip & Hold lässt den Zielzustand deshalb getrennt von ImmoAnalyse.Pro bewerten. Solange diese Bewertung fehlt, wird der heutige Marktwert ersatzweise genutzt und deutlich als vorläufig markiert – oder Sie tragen Ihren eigenen Verkaufspreis je m² ein.
Sanierungskosten: Daumenwerte je Zustand
Für die erste Einschätzung reichen Daumenwerte je m² Wohnfläche. Flip & Hold ordnet jede Wohnung einem Zustand von einem bis fünf Sternen zu und verwendet diese Standardwerte – jederzeit anpassbar, pro Wohnung auch als eigener Betrag oder Pauschale:
| Zustand | Sanierung je m² | bei 71 m² |
|---|---|---|
| ★★★★★ Sanierungsbedürftig | 600 € | 42.600 € |
| ★★★★★ Renovierungsbedürftig | 350 € | 24.850 € |
| ★★★★★ Gepflegt | 150 € | 10.650 € |
| ★★★★★ Modernisiert | 50 € | 3.550 € |
| ★★★★★ Neuwertig | 0 € | 0 € |
Die Werte betreffen das Sondereigentum, also die Wohnung selbst – Bad, Böden, Elektrik, Türen, Malerarbeiten. Arbeiten am Gemeinschaftseigentum wie Dach oder Fassade laufen über die Eigentümergemeinschaft; eine anstehende Sonderumlage gehört deshalb zusätzlich in die Kalkulation.
Haltekosten und Verkaufskosten
- Zinsen: Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten × Zinssatz × Projektlaufzeit. Standard: 5 % für 6 Monate.
- Hausgeld: Während Sanierung und Verkauf steht die Wohnung leer – das volle Hausgeld zahlen Sie selbst.
- Erwerbsnebenkosten: Grunderwerbsteuer je Bundesland, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Makler.
- Verkaufskosten: etwa die Maklerprovision beim Weiterverkauf, standardmäßig 3,57 % vom Verkaufswert.
Zielgewinn je m² statt Bauchgefühl
Viele Investoren denken in Euro je Quadratmeter: Wer für 2.000 €/m² kauft und für 2.500 €/m² verkauft, hat 500 €/m² Spanne. Nach Nebenkosten, Sanierung, Zinsen und Verkaufskosten bleibt davon aber deutlich weniger übrig. Flip & Hold rechnet deshalb mit dem Gewinn nach allen Kosten – standardmäßig 400 €/m², optional mit einem Mindestgewinn in Euro. Es gilt der höhere der beiden Werte.
Rechenbeispiel
Eine renovierungsbedürftige Wohnung mit 71 m² wird für 79.000 € angeboten. Saniert ist sie 1.900 €/m² wert, also 134.900 €.
| Verkaufswert nach Sanierung | 134.900 € |
| − Verkaufskosten (3,57 %) | 4.816 € |
| − Sanierung (350 €/m²) | 24.850 € |
| − Hausgeld 6 Monate × 290 € | 1.740 € |
| − Zielgewinn (400 €/m²) | 28.400 € |
| ÷ (1 + 12,07 % Erwerbsnebenkosten NRW) × (1 + 2,5 % Zinsen) | |
| = Maximalgebot | 65.372 € |
Zum Angebotspreis von 79.000 € wäre ein Nachlass von 13.628 € (17,3 %) nötig. Das ist mehr als die übliche Verhandlungsmarge von 15 % – die Wohnung erscheint rot. Kauft man trotzdem zum Angebotspreis, bleiben 12.745 € Gewinn statt der angestrebten 28.400 €.
Zum Vergleich: Die verbreitete „70-%-Regel“ (70 % des Verkaufswerts minus Sanierung) käme hier auf 69.580 €. Sie stammt aus dem US-Markt und kennt weder Grunderwerbsteuer noch Hausgeld – deshalb rechnet Flip & Hold jede Position einzeln.
Der Fix-&-Flip-Reiter in der App mit Verkaufswert von ImmoAnalyse.Pro und Rechenweg (Beispieldaten).
Steuern: Spekulationsfrist und gewerblicher Grundstückshandel
Gewinne aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf sind als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG). Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, kann zudem als gewerblicher Grundstückshändler gelten – dann fällt auch Gewerbesteuer an. Flip & Hold rechnet bewusst vor Steuern; die steuerliche Gestaltung klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Häufige Fragen zu Fix & Flip
Was bedeutet Fix & Flip bei Immobilien?
Eine Immobilie günstig kaufen, sanieren und zeitnah wieder verkaufen. Der Gewinn entsteht aus dem Abstand zwischen Einkaufspreis plus Kosten und dem Verkaufspreis nach der Sanierung – nicht aus Mieteinnahmen.
Wie berechne ich das Maximalgebot für einen Flip?
Vom Verkaufswert nach Sanierung ziehen Sie Verkaufskosten, Sanierung, Hausgeld während der Haltedauer und Ihren Zielgewinn ab und teilen den Rest durch Erwerbsnebenkosten und Zinsfaktor. Der Rechner oben macht das automatisch.
Mit welchen Sanierungskosten sollte ich rechnen?
Für eine erste Einschätzung helfen Daumenwerte je m² Wohnfläche: in Flip & Hold 600 €/m² für sanierungsbedürftige, 350 €/m² für renovierungsbedürftige und 150 €/m² für gepflegte Wohnungen. Vor dem Kauf ersetzt ein Angebot vom Handwerker jeden Daumenwert.
Woher bekomme ich den Verkaufswert nach Sanierung?
In Flip & Hold bewertet ImmoAnalyse.Pro die Wohnung im angestrebten Zielzustand – im kostenlosen Kontingent enthalten. Alternativ tragen Sie Ihren eigenen Verkaufspreis je m² ein, etwa aus Vergleichsangeboten. Kostenlos starten.