Was ist Mietpotenzial?
Mietpotenzial ist die Differenz zwischen der Marktmiete einer Wohnung und ihrer aktuellen Kaltmiete. Bei vermieteten Bestandswohnungen liegt die Ist-Miete oft deutlich unter dem Markt – etwa nach langen Mietverhältnissen ohne Erhöhung. Für Käufer ist das ein Value-Add-Hebel: Die Mehrmiete steigert Cashflow und Rendite, ohne dass Sie mehr bezahlen.
Mehrmiete pro Monat = Marktmiete je m² × Wohnfläche − Ist-Kaltmiete
Steigerung = Mehrmiete ÷ Ist-Kaltmiete × 100
Flip & Hold markiert vermietete Wohnungen ab 15 % Steigerungspotenzial grün und filtert die Liste nach 15, 20 oder 25 %. Die Marktmiete kommt von ImmoAnalyse.Pro und wird mit jeder Bewertung gespeichert.
Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmiete
Im laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen – aber nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Begründet wird das Verlangen meist mit dem örtlichen Mietspiegel, alternativ mit einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB).
Die Marktmiete ist dagegen eine Schätzung des heutigen Mietniveaus. Sie eignet sich, um Unterbewertungen schnell zu erkennen – rechtlich maßgeblich bleibt aber der Mietspiegel, der die Mieten der letzten sechs Jahre abbildet und häufig niedriger liegt. Prüfen Sie vor dem Kauf deshalb immer den Mietspiegel der Gemeinde.
Kappungsgrenze: 15 % oder 20 % in drei Jahren
Selbst wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt, darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt senkt eine Landesverordnung die Grenze auf 15 %. Erhöhungen nach Modernisierung (§ 559 BGB) und wegen gestiegener Betriebskosten zählen nicht mit.
| Kappungsgrenze | Miete nach 3 Jahren | Mehrmiete p. a. |
|---|---|---|
| 15 % (angespannter Markt) | 448 € | +702 € |
| 20 % (Regelfall) | 468 € | +936 € |
| Marktmiete (Obergrenze der Schätzung) | 488 € | +1.170 € |
Rechenbeispiel: vermietete Wohnung unter Marktniveau
Vermietete 2-Zimmer-ETW · 65 m² · Baujahr 1968 in Gelsenkirchen (fiktiv), Angebotspreis 85.000 €, Ist-Kaltmiete 390 € (6 €/m²). Die Marktmiete liegt bei 7,5 €/m², also 488 € im Monat.
- Mietpotenzial: +98 € pro Monat (+25,0 %), 1.170 € im Jahr.
- Mit 15 % Kappungsgrenze sind in drei Jahren 448 € erreichbar, mit 20 % 468 €.
- Bruttomietrendite: heute 5,51 %, nach Kappungsgrenze 6,33 %, bei Marktmiete 6,88 %.
Der Hebel auf Cashflow, Kaufpreisfaktor und Maximalgebot
Jeder Euro Mehrmiete erhöht den Jahresüberschuss vollständig – Hausgeld und Kaufpreis bleiben gleich. Deshalb wirkt das Mietpotenzial direkt auf die Nettorendite und auf den Preis, den Sie für Ihre Zielrendite höchstens zahlen können:
| Heute | +15 % in 3 J. | Marktmiete | |
|---|---|---|---|
| Kaltmiete p. m. | 390 € | 448 € | 488 € |
| Nettorendite | 4,06 % | 4,80 % | 5,29 % |
| Kaufpreisfaktor | 18,2 | 15,8 | 14,5 |
| Maximalgebot bei 7 % netto | 49.331 € | 58.280 € | 64.246 € |
Zum heutigen Kaufpreisfaktor von 18,2 entspricht die Mehrmiete bei Marktniveau einem Wertzuwachs von rund 21.250 €. Ihr Maximalgebot sollte sich trotzdem an der heutigen oder der realistisch erreichbaren Miete orientieren – das Potenzial ist Ihr Verhandlungsspielraum, nicht der Preis des Verkäufers.
Unterbewertete Wohnungen in Ihrer Liste finden
- Wohnungen importieren: Immometrica-Export, eigene Excel-Liste oder einzelnes Inserat per Text in Flip & Hold übernehmen. Die Ist-Kaltmiete vermieteter Wohnungen wird mit übernommen.
- Marktmiete bewerten: ImmoAnalyse.Pro schätzt für jede Wohnung Marktwert und Marktmiete je m² – automatisch beim Import oder per Klick.
- Mietpotenzial filtern: Der Schnellfilter „Mietpotenzial ab +15 %, +20 % oder +25 %“ zeigt vermietete Wohnungen, deren Miete deutlich unter dem Markt liegt – mit Mehrmiete pro Monat und Wirkung auf das Maximalgebot.
Mietpotenzial-Finder in der Objektliste: Filter ab +15 % und grünes Kennzeichen je Wohnung (Beispieldaten).
Grenzen und Fallstricke
- Sperrfrist: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein; das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich.
- Staffel- oder Indexmiete: Solange sie gilt, ist eine Erhöhung nach Mietspiegel ausgeschlossen. Lassen Sie sich den Mietvertrag vor dem Kauf zeigen.
- Zustimmung des Mieters: Die Erhöhung wirkt frühestens ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Verlangens – rechnen Sie mit Verzögerung.
- Modernisierung: Nach § 559 BGB lassen sich 8 % der Modernisierungskosten jährlich umlegen, höchstens 3 €/m² in sechs Jahren (2 €/m² bei Mieten unter 7 €/m²). Das ist ein eigener Weg neben dem Mietspiegel.
- Keine Rechtsberatung: Die Rechnung ersetzt keine Prüfung des Mietvertrags und keine Beratung durch Mieterverein, Haus & Grund oder Anwalt.
Mehr zur Rendite einer Wohnung im Renditerechner; wie Sie Ihre Inserate gesammelt übernehmen, zeigt der Ratgeber Immometrica-CSV & Excel importieren.
Häufige Fragen zum Mietpotenzial
Wie berechne ich das Mietpotenzial einer vermieteten Wohnung?
Multiplizieren Sie die Marktmiete je m² mit der Wohnfläche und ziehen Sie die Ist-Kaltmiete ab. Das Ergebnis ist die mögliche Mehrmiete pro Monat. Geteilt durch die Ist-Miete ergibt sich die nötige Steigerung in Prozent. Ab etwa 15 % lohnt ein genauer Blick, denn dann trägt die Mieterhöhung spürbar zur Rendite bei.
Wie stark darf ich die Miete in drei Jahren erhöhen?
Nach § 558 BGB höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb von drei Jahren um maximal 20 %. In Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt senkt eine Landesverordnung diese Kappungsgrenze auf 15 %. Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
Ist die Marktmiete dasselbe wie die ortsübliche Vergleichsmiete?
Nein. Die Marktmiete von ImmoAnalyse.Pro schätzt das aktuelle regionale Mietniveau aus Vergleichsdaten. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich meist aus dem Mietspiegel und bildet die Mieten der letzten sechs Jahre ab – sie liegt oft darunter. Für Mieterhöhungen im Bestand ist nur die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich.
Wann ist eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen?
Wenn die Miete in den letzten 15 Monaten erhöht wurde, wenn eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist oder wenn der Mietvertrag eine Erhöhung ausdrücklich ausschließt. Außerdem muss der Mieter zustimmen; die Erhöhung wirkt frühestens ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Verlangens.
Gilt die Mietpreisbremse für bestehende Mietverträge?
Nein. Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei der Wiedervermietung einer Wohnung. Für bestehende Mietverhältnisse gelten Mietspiegel und Kappungsgrenze. Beim Kauf einer vermieteten Wohnung treten Sie in den bestehenden Mietvertrag ein.
Wie hilft Flip & Hold beim Heben von Mietpotenzialen?
Flip & Hold vergleicht für jede vermietete Wohnung Ihrer Liste die Ist-Miete mit der ImmoAnalyse.Pro-Marktmiete, markiert Wohnungen ab 15 % Potenzial grün und filtert nach 15, 20 oder 25 %. In der Objektakte sehen Sie Rendite und Maximalgebot heute, nach der Kappungsgrenze und bei Marktmiete – kostenlos.