Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite zeigt, welcher Anteil des Kaufpreises jedes Jahr als Miete zurückfließt. Die einfachste Form ist die Bruttomietrendite:
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel: Eine Wohnung mit 62 m² kostet 99.000 € und bringt 480 € Kaltmiete im Monat, also 5.760 € im Jahr. Die Bruttomietrendite beträgt 5,82 %. Das ist schnell gerechnet – sagt aber nichts über Hausgeld, Rücklagen und Kaufnebenkosten.
Nettomietrendite: was wirklich übrig bleibt
Bei einer Eigentumswohnung zahlt der Eigentümer Hausgeld. Ein Teil davon lässt sich über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen, der Rest – vor allem Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Reparaturen – bleibt beim Eigentümer. Außerdem kommen beim Kauf Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler dazu.
Jahresüberschuss = Jahreskaltmiete − nicht umlagefähiger Hausgeld-Anteil
Nettomietrendite = Jahresüberschuss ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Im Beispiel trägt der Eigentümer 25 % des Hausgelds von 250 €, also 750 € im Jahr. Es bleiben 5.010 € Jahresüberschuss. In Nordrhein-Westfalen kommen 12,07 % Kaufnebenkosten hinzu (11.949 €), die Gesamtinvestition liegt bei 110.949 €. Die Nettomietrendite beträgt damit 4,52 %.
Flip & Hold rechnet das Hausgeld wahlweise pauschal mit einem Anteil oder mit konkreten Werten für nicht umlagefähige Kosten und Rücklage – und markiert sichtbar, wenn ein Wert nur geschätzt ist.
Kaufpreisfaktor: die Rendite als Vielfaches der Miete
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Im Beispiel liegt der Faktor bei 17,2: Der Kaufpreis entspricht gut 17 Jahreskaltmieten. Der Faktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite – Faktor 20 entspricht 5 % brutto, Faktor 15 rund 6,7 %. Welcher Faktor angemessen ist, hängt stark von Lage, Zustand und Mietentwicklung ab.
Rückwärts rechnen: das Maximalgebot für Ihre Zielrendite
Spannender als die Frage „Welche Rendite bringt dieser Preis?“ ist die umgekehrte: Wie viel darf die Wohnung höchstens kosten, damit Ihre Zielrendite erreicht wird? Genau das rechnet Flip & Hold für jede Wohnung Ihrer Liste.
Investitionsbudget = Jahresüberschuss ÷ Zielrendite
Maximalgebot = (Investitionsbudget − einmalige Investitionen) ÷ (1 + Kaufnebenkostensatz)
Bei 5 % Ziel-Nettorendite ergibt sich ein Investitionsbudget von 100.200 € und ein Maximalgebot von 89.408 €. Gegenüber dem Angebotspreis von 99.000 € wäre also ein Nachlass von 9.592 € (9,7 %) nötig. In der Objektliste erscheint die Wohnung deshalb gelb: mit Verhandlung erreichbar.
- Grün – der Angebotspreis liegt bereits unter Ihrem Maximalgebot.
- Gelb – bis zu 25 % Nachlass nötig, also verhandelbar.
- Rot – mehr als 25 % Nachlass nötig oder wirtschaftlich nicht tragfähig.
Kaufnebenkosten je Bundesland
Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer. Sie unterscheidet sich je Bundesland. Flip & Hold erkennt das Bundesland aus der Postleitzahl und rechnet mit dem passenden Satz; Notar und Grundbuch liegen typischerweise bei rund 2 %, die Käuferprovision eines Maklers häufig bei 3,57 % inklusive Umsatzsteuer.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Standardwerte in Flip & Hold, in den Einstellungen anpassbar. Angaben ohne Gewähr.
Ist-Miete oder Soll-Miete?
Bei vermieteten Wohnungen zählt zunächst die Ist-Miete aus dem Mietvertrag. Liegt sie unter dem Marktniveau, steckt Potenzial in der Soll-Miete – das sich aber nur im Rahmen des Mietrechts heben lässt, etwa über Mietspiegel und Kappungsgrenze (§ 558 BGB). Flip & Hold rechnet deshalb beide Szenarien getrennt: das Maximalgebot bei Ist-Miete und das Potenzial bei Soll-Miete, wahlweise mit der Marktmiete von ImmoAnalyse.Pro oder Ihrem eigenen Satz je m².
Der Rechner in der App: Ist- und Soll-Szenario mit Rechenweg je Wohnung (Beispieldaten).
Welche Rendite „gut“ ist, entscheiden Sie: Sie legen Ihre Zielrendite und die Berechnungsbasis selbst fest. Flip & Hold rechnet standardmäßig mit 7 % Nettorendite inklusive Kaufnebenkosten – ein Wert, den Sie in den Einstellungen jederzeit ändern können.
Häufige Fragen zum Renditerechner
Wie berechne ich die Mietrendite einer Eigentumswohnung?
Teilen Sie die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis – das ist die Bruttomietrendite. Für die Nettomietrendite ziehen Sie vorher den Hausgeld-Anteil ab, den der Eigentümer selbst trägt, und teilen durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Der Rechner oben macht beides gleichzeitig.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt nur Miete und Kaufpreis ins Verhältnis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich nicht umlagefähige Kosten und die Kaufnebenkosten – sie ist deshalb niedriger, aber aussagekräftiger.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %), Notar und Grundbuch (rund 2 %) und gegebenenfalls Maklerprovision. In Nordrhein-Westfalen kommen so mit Makler schnell über 12 % zusammen.
Brauche ich für den Renditerechner ein Konto?
Nein, der Rechner auf dieser Seite funktioniert ohne Anmeldung. Mit einem kostenlosen Konto rechnet Flip & Hold dasselbe für jede importierte Wohnung, ergänzt den Marktwert und erstellt das Kaufangebot. Kostenlos registrieren.